Sprzedaż mieszkania z hipoteką – czy to możliwe?

Kategorie: KREDYTY HIPOTECZNE / DOM

Wielu z nas sądzi, że nie ma możliwości sprzedaży mieszkania obciążonego hipoteką do końca trwania umowy kredytowej. Wbrew pozorom, jest to jednak nieprawda.

Formalności związane ze sprzedażą mieszkania obciążonego hipoteką nie są zbyt skomplikowane. Jedynym warunkiem jest bowiem spłata aktualnego kredytu. Najłatwiej jest to zrobić, gdy kupujący płaci za mieszkanie gotówką – wystarczy wtedy przelać na konto banku równowartość zadłużenia. Reszta środków trafia zaś na konto sprzedającego. Warto jednak dokładnie przeanalizować umowę kredytową, ponieważ niektóre banki pobierają prowizję za przedterminową spłatę kredytu w wysokości, np. 1 proc. pozostałej do spłaty kwoty.

Z kredytem trudniej

Sprzedaż mieszkania z hipoteką staje się trudniejsza jeśli nabywca chce kupić je poprzez środki z kredytu. Nowy bank może zostać wpisany do hipoteki dopiero po wykreśleniu starego. Ten drugi zgodzi się na wykreślenie dopiero w sytuacji gdy otrzyma należne mu pieniądze. Dlatego bardzo ważne jest aby dokładnie opisać proces transakcji w akcie notarialnym, aby zabezpieczyć interesy obu banków. Jeśli pozostałe zadłużenie jest niższe niż wartość transakcji, reszta pieniędzy trafia na konto sprzedającego. Należy jednak pamiętać o tym, że obciążoną hipoteką nieruchomość można sprzedać jedynie za zgodą banku wpisanego do hipoteki oraz banku finansującego kredyt nowego nabywcy. Oznacza to, że pierwszym krokiem w sprzedaży takiej nieruchomości musi być załatwienie wszystkich niezbędnych formalności, co trwa czasami nawet dwa tygodnie.

Komplikacje z wkładem własnym

Komplikacje mogą pojawić się również w sytuacji gdy nabywca dysponuje wkładem własnym. Bank kupującego wymaga od nabywcy zaświadczenia o aktualnym saldzie zadłużenia wybranego mieszkania. Warunkiem uruchomienia kredytu jest wtedy stosunek salda zadłużenia do kwoty kredytu – saldo nie może być wyższe niż zaciągany kredyt. Jeśli np. kupujący ma 100 tys. zł wkładu własnego, 300 tys. zł kredytu, podczas gdy kupuje mieszkanie z zadłużeniem równym 350 tys. zł, większości banków wystarczy notarialne potwierdzenie przelewu brakujących 50 tys. Niektóre instytucje wymagają jednak kolejnego zaświadczenia o saldzie zadłużenia, co ponownie przedłuża sprawę.

Sytuacje tego rodzaju zdarzają się bardzo rzadko, ponieważ zazwyczaj wszystko udaje się załatwić bez żadnych problemów. Sytuacja w przypadku kredytu walutowego jest o wiele bardziej skomplikowana. W chwili załatwiania formalności, saldo zadłużenia może znacznie różnić się od kwoty kredytu w dniu jego uruchomienia. Może okazać się wtedy, że kwota nie jest wystarczająco wysoka aby spłacić dotychczasowy kredyt.